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【全国两会】全国人大代表呼吁:推进住房租赁市场资产证券化

2019-03-06 10:42 中国发展网
住房租赁市场

摘要:设立环节方面,类比土地增值税上述建议,对原始权益人发行REITs产品取得的资产处置收入,建议对相应的企业所得税暂缓征收。

中国经济导报 中国发展网 记者 郭丁源

随着我国城镇化的高速发展,城市房价不断上涨,住房租赁成为解决城市新市民和中低收入者住房问题的重要手段。在大中型城市,住房租赁需求的增长与住房租赁市场发展不规范、不充分的矛盾日益突出,成为影响城市可持续发展的一个重要问题。推动住房租赁市场的发展已经成为中央和地方政府共同的政策导向。2019年中央经济工作会议强调:“要构建房地产市场健康发展长效机制,落实房子是用来住的,而不是用来炒的,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。

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全国人大代表、林达集团董事局主席、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长李晓林

“我国现有的以个人住房租赁为主体的分散性租赁存在着房源分散、管理难度大等突出问题,租房中介的规范性也亟待进一步完善。”全国人大代表、林达集团董事局主席、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长李晓林表示,集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式可以克服租房信息不对等、管理困难等问题,提高住房租赁的品质,缓解供求矛盾,是未来大中型城市住房租赁的发展趋势。在这个过程中,需要土地、金融、税收和法律相关政策措施的配套支持。税收问题涉及到机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节,存在多个需要突破的政策瓶颈。

李晓林就推进资产证券化促进住房租赁市场发展提出以下建议:

1. 加大房地产投资信托

REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产投资信托,是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金,将来自房地产物业的投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资标的通常是能够提供稳定租金回报的房地产项目。基础物业类型多样,包括办公、服务式公寓、工业物流、酒店、零售、商业综合体等。

作为一种新兴的结构化融资工具,REITs不仅可以为房地产市场提供传统融资途径之外的融资手段,优化房产企业资产负债结构,使其实现“轻资产”运营;也可以丰富资本市场投资产品,为众多中小投资者参与房地产市场投资提供机会。截止2016年底,全球已有37个国家或地区设立了REITs相关法规,REITs全球市场总市值已超过1.7万亿美元。

我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面存在一定差异。目前我国相关的税收主要有增值税、所得税、土地增值税、契税、印花税和房产税等。目前世界范围内已经推出REITs的国家,均在第一支REITs发行之前一到三年,就已经有针对REITs的专项法律法规出台。可见,国家制定相关的法律法规,是REITs这类新兴金融产品上市的先决条件。

根据国际成熟市场的运行经验来看,在这些国家出台的相关法规中,详细规定了REITs的设立标准、运行结构、投资范围、收益分配等要素——标准意义上的REITs主要是指通过物业或者抵押贷款,直接投资于房地产的权益产品;一般以公募形式在主要交易市场发行,具有高度流动性;REITs大部分收入将给投资者发放分红,且一般享受特殊税收优惠,同时投资者还可以享受基金单位的升值。

“我国至今并未单独对REITs产品制定相关税收优惠政策。”李晓林提出,在现有税收法规下,如果成立公司制的REITs,将不可避免会遇到双重征税的问题。对于企业将资产过户装入REITs,可能需承担不少相应的交易税和所得税,如增值税、土地增值税、所得税,契税等,对于租金收入需缴纳增值税、房产税等,分配剩余收益时须缴纳剩余收益的所得税,但是投资人获得所分配的利润还需再次缴纳个人所得税或企业所得税,面临双重征税。按照全额纳税的模式做的,税收可能接近租金的一半。再加上中国商业地产的租金投资回报率不高,扣除层层的税费,REITs产品的净利回报率很难满足投资人的期望,这也是REITs在中国难以大规模发展以及一些国内地产项目绕道境外发行REITs产品的原因之一。

2. 改善REITs增值税政策

增值税方面,李晓林提出以下具体建议:

一是土地增值税:在REITs产品架构下递延缴纳

财税〔2015〕5号文第四条规定,“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税”;第五条同时规定,“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”。

房地产开发企业作为国内主要的物业持有方和现阶段国内REITs市场,特别是租赁住房及PPP基础设施领域REITs市场的重要参与主体之一,很多资产累计增值幅度较大,设立环节重组过户操作的土地增值税负担较重,在设立环节即征收的土地增值税将抑制房地产开发企业参与REITs项目的积极性。

鉴于REITs产品在性质上不同于一般意义上的对外销售,为实现我国REITs市场快速发展、助力国家供给侧改革、通过盘活存量进一步稳定房地产市场价格,建议对拟发行REITs产品的房地产企业暂缓征收土地增值税,当原始权益人对外转让权益性份额、或REITs产品对外市场化处置资产或对应项目公司股权时,原始权益人再按照原计税基础补缴相应土地增值税款。

二是增值税:设立环节简化不征收条件;运营环节仍按5%简易征收。

设立环节方面,《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为,不征收增值税。

对REITs而言,项目公司仅作为产品的风险隔离手段,资产相关的运营管理工作由另行聘任的资产服务机构完成。因此,项目公司内部不仅不需要人员,还会因人员的存在给REITs产品的有序管控增加难度。建议明确在拟发行REITs产品下,将“劳动力”从不征收增值税的必要条件中免除。

运营环节方面,根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告〔2016〕16号)规定,一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法按11%的税率计算缴纳增值税销项税额。

当前实践中,REITs产品下的项目公司通过资产重组取得的不动产,同样被视为在2016年5月1日后取得,适用11%销项税率。对于租赁住房及其他各类商业地产而言:若其适用财税〔2016〕36号文规定不征收增值税,则项目公司无法取得进项税票,且其固有的成本费用结构导致其难以取得运营期间足够的进项税额与之抵扣,在此情形下项目公司的实际增值税负担会明显高于5%,从而降低投资人收益。

若通过资产划转或资产买卖方式进行资产重组,并缴纳了资产重组环节的增值税,项目公司取得了全额的进项税票,假设其长期运营,则应收租金对应的销项税额可逐年与进项税抵扣,但在几年内,进项税即被抵扣完毕,后期将面临11%的销项税率,税负压力较大。

按照实质重于形式的原则,建议对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目(“房地产老项目”),在进行REITs操作、资产转移至新设项目公司后,继续沿用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

3.REITs领域的其他税种完善建议

房产税:对租赁住房等国家鼓励民生领域REITs项目适用低税率。根据国发〔1986〕90号规定,房产税依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%;根据财税〔2008〕24号对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

建议按照实质重于形式的原则,对租赁住房REITs产品,无论是否采用运营方整租模式,当其业务实质为向个人出租用于居住的,可参照财税〔2008〕24号文减按4%的税率征收房产税。

所得税:设立环节递延缴纳,运营环节减免征收。设立环节方面,类比土地增值税上述建议,对原始权益人发行REITs产品取得的资产处置收入,建议对相应的企业所得税暂缓征收。待原始权益人对外转让权益性份额、或REITs产品进一步对外转让资产权益时,再将原始权益人初始递延的所得税金额并入当年应缴所得税。

运营环节方面,参照国外REITs市场成熟经验,为保障投资人收益、避免双重征税问题,建议对REITs产品中,项目公司每年进行股东分红部分在所得税前扣除,当项目公司股东分红部分超过当年收入90%的,项目公司免征企业所得税。

印花税:设立环节免征。设立环节中,资产剥离、股权转让、原有贷款置换等操作均涉及印花税,且部分情形下需由原始权益人实际控制的两主体分别缴纳。因REITs产品的设立过程不同于一般意义上的对外销售,建议对设立环节的相关印花税予以免征。

责任编辑:刘丹阳


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