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共有产权住房:政府身兼两角色 好政策界定要精准

2017-08-12 13:14 中国经济导报—中国发展网
共有产权住房

摘要:受访专家表示,政策的初衷在于抑制炒房,回归住房,而准确的“政府之手”边界界定,则是保障政策初衷得以实现的关键。

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中国经济导报记者|张洽棠

日前,《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见,作为对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范,共有产权住房将从建设品质、管理水平、供应规模上进一步提高。从舆论看来,大家普遍支持此项政策,那么好政策如何才能保证实施效果,实施起来不走样呢?

相关受访专家表示,政策的初衷在于抑制炒房,回归住房,而准确的“政府之手”边界界定,则是保障政策初衷得以实现的关键。

初衷:抑“炒”保“住”

近日,朝阳区锦都家园自住房项目启动网上申购,与以往不同的是,这个项目70%的房源面向朝阳区户籍和在朝阳区工作的北京市户籍家庭,30%的房源面向在朝阳区工作且符合北京市限购政策的非京籍无房家庭。

北京市住建委副主任邹劲松表示,对长期稳定就业的新北京人实行自住房和公租房的专项配租配售,把他们纳入住房保障范围体现了北京应有的包容度和温度。“新北京人”和老北京人将共享改革开放和首都发展的成果。

据了解,新北京人和北京户籍家庭的自住房、公租房等保障性住房分配“三七开”的方案,是北京楼市在供给侧调控提出的4个“三七开”之一。其他3个“三七开”包括:在北京市未来5年供应的150万套住房中,产权类占70%,租赁类占30%;在产权类的住房中,面向市场销售的商品房占70%,定向安置等保障性质的住房占30%;在商品房中,中小套型和中低价位的住房占70%,改善型的住房占30%。

“北京市这次提出未来5年供应150万套住宅,既是提前公布供应数量稳定预期,更是要通过结构性调整优化市场供给。”北京市住建委主任徐贱云介绍,例如,以当前为节点,此前供应的150万套住宅中,租赁住房占比不到10%,对于暂时无力购房的人群保障力度就没那么大。这4个“三七开”就是提供不同类型的住房满足不同层次人们的需求。

“仅仅从需求侧进行抑制的调控手段难以持续,不仅供需矛盾没有解决,反而会积累更多风险。需求方也会研究对策削减政策效应。”首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池说,在需求侧抑投机,在供给侧保刚需——北京“双管齐下”的楼市调控做法会打消百姓对于“越调越涨”的疑虑。

日前公布的《北京市住房和城乡建设发展白皮书(2017)》显示,二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2提高至2016年的4.6北京楼市已经进入“存量时代”。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年7月,北京全市二手住宅共网签7158套,同比2016年7月下滑68%,环比今年6月同期下滑19.7%,自“317”新政出台后,北京二手房网签量已经连续第4个月回落。7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%,自5月以来连续第3个月回落。

北京楼市的积极变化源于一系列楼市调控的“打补丁”政策,徐贱云指出,在楼市疯狂上涨的阶段,及时在需求侧“踩刹车”是尤为必要的。这既是为了稳定市场,更是为了稳定民心。从差别化信贷,到离婚申请贷款算二套,再到规范“商改住”项目,北京已连续出台18项政策调控楼市,抑制投资投机行为。

那么,共有产权住房未来方不方便“炒”?北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为,共有产权住房“不好炒”,纯粹按照《物权法》有关按份共有来处理,政府至少有两个手段可以抑制炒房。一个,购房人要往外卖这套房子,需要按份共有人的多数来决定的。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的,是有参与决策的权利的。另外,买房子的人,如果他是想买了后待价而沽自己不住,政府有权参与干涉。

共有产权住房有何深远意义呢?中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对中国经济导报记者表示,共有产权住房利于建立长效机制、构建住房多层次供给体系,体现在两方面:一是抑制投机和投资。明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则,能有效堵塞保障性住房的寻租及套利空间。

二是促进住房保障体系,确保人民住有所居。以产权为纽带,正确处理住房保障制度建设中政府与被保障家庭的关系、政府与市场的关系。充分利用市场机制的作用,提升政府保障性资金投入的利用效率,同时在分散金融风险的前提下,提高家庭购房支付能力,支持国民“居者有其屋”梦想的实现。

建议:“政府之手”边界需厘清

从政策初衷看来,确实大快人心,那么,未来在实施中如何保障“不走样”呢?

《办法》规定,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为5%。而北京自住房的价格规定比周边商品房价格低30%。

美房网首席特约分析师康辉指出,从价格角度看,共有产权房或是“变相提价”,只不过可以进行特殊的“分期付款”,即共有产权房未来付款买剩余部分产权时是“可按市场价格转让所购房屋产权份额。”这其中涉及了政府分享房价上涨所带来的溢价收益。

康辉认为,原来政府只是规则的制定者,购房者在市场里面玩买卖,政府只是收税,充其量就是裁判员的身份,现在地方政府将分享房价上涨带来的收益,从裁判员变成了运动员,原来房价大涨,裁判员可以吹哨暂停,现在发现房价大涨后自己才是最大收益者,那么政策导向或许会偏离调控初衷。

不过从另一个角度看,政府手里的筹码多了,也就能够平准市场,康辉指出,就像股市中的中国证金,在股市下跌时买进,在股市上涨时卖出,属于标准的国家队,当然还有中国汇金,社保组合,等等。未来,国家队手中有了筹码,就会起到平准基金的作用,这就是加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制的体现。

早在2007年,江苏淮安即开始首推共有产权房试点,其后推广至江苏其他地区。而住建部后来也将北京、上海、深圳、成都等6市作为共有产权住房的试点城市。总体来看,各地的做法不尽相同,但核心都是在政府扶持下改善低收入和“夹心层”群体的居住条件,因其与市场接轨,可避免以往单纯行政手段的政策缺陷。

有业内人士指出,作为个体的共有者,与力量强大的政府共有者,在占有、处分等问题出现分歧时,如何实现法律权利平等,也是要提前考量的问题。虽然共有产权住房因为探索的时间较短,短时间内还不会涉及到损坏、拆除等问题,但是将来如何保障个体共有者应有的法律权益,使之不因为力量的强弱差距,也不因为份额的大小差异,而失去法律公平正义的庇护,这是亟需重视的问题。对于公有产权住房,只有事先厘清共有人之间的法律关系,才能妥善解决共有产权住房中普遍存在的那些问题,也才能真正使之成为老百姓安居乐业的压舱石、定心丸。

一项政策要释放出潜在红利,还应该防止执行过程中被扭曲。财经评论人徐立凡对中国经济导报记者表示,作为住房制度改革的新一步,共有产权住房要让潜在红利发挥出来,让人民群众有真切的获得感,必须把“公平”和“民生”放在首位。共有产权用地和相关政策制定需政府牵头,土地供应是关键问题,不能出现将土地挪作他用的情况;购买共有产权住房需要资质审核,公开透明的办事程序不能少,切勿把一项民生工程、改革工程异化;对共有产权住房的处分需要共有产权人一起决定,这就需要克服官僚主义等弊病,不能让办事者跑断腿而办不成事。在执行中防止出现这些问题,确保政策落到实处,共有产权住房才能赢得信任凝聚民心,成为强化民生保障、推动住房制度改革的“鲶鱼”,为逐步建立房地产市场长效调控机制奠定基础。

责任编辑:潘世杰


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