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为什么遵义商铺比北京商铺更能产生现金流?

2017-10-11 09:30 新华网思客
遵义 商铺 现金流

摘要:实际上在说“一个城市的是与非”的问题,即“什么样的城市是好城市,什么样的城市又是不好的城市”。作为一名规划师,我告诉大家,这个问题我没有答案。

茅明睿

北京市城市规划设计研究院规划信息中心副主任

2017-10-1057

事实上,不理想城市也有它理想的一面,关键在于你怎么看待城市病的问题。

在规划师眼里,“好城市”主要讲城市的可持续性、城市的健康程度。按照这个标准,一些城市规划建设中的定势思维被推翻,比如城中村、地下室、群租房,恰恰是这些脏乱差的城市区域给予了城市发展的动力。那么什么样的城市是最理想的?

何为“不理想的城市”?

当我们去谈论“一个城市是不是理想城市”或者“一个什么样的城市是理想城市”的时候,实际上在说“一个城市的是与非”的问题,即“什么样的城市是好城市,什么样的城市又是不好的城市”。作为一名规划师,我告诉大家,这个问题我没有答案。

我们不知道什么是理想的城市,但是我们都知道什么是不理想的城市。所以,我想先从“不理想的城市”的角度谈这个问题。一说到“不理想的城市”的时候,大家都可以举例,比如拥挤、污染、脏乱差、无序等等。

我们来看一个很挤的城市,这个城市叫遵义,分成了两个区域——老城与2000年左右所建设的新城。老城和新城的城市肌理和城市密度差不多,不像我们现在看到的2000年以后所建设的别的新城,是开阔的高楼大厦和宽马路。2000年遵义所建设的新城还延续着与老城一致的状态。我们如果看遵义的卫星图,你会发现,你基本看不到疏密关系,它只要有房子的地方就挨在一起。

这样的城市,我们的第一印象是:这是一个很压抑的、很拥挤的城市,不开阔,加上贵州省天无三日晴的天气,始终阴沉沉的让人得不到开阔的感受。你的第一感觉是——这不是一个好城市。

其实,遵义的街道上有更高的建筑,有更好的街道活力。在北京的街道上,人行道上停满了机动车。哪怕是首都核心功能区内的人行道也是。再看看遵义的街道——违章停车的人很少,有很好的街道活力;高峰时期内,每条主干道的每一个人行横道都有两个交警去负责把机动车拦下来,让行人过马路。而在北京,我们看不到这样的现象。

在与北京同样繁华程度的地段,遵义的住宅价格是4000元/平米,底商商铺是4万元/平米;而北京的国瑞城为4.4万元/平米,王府井2.2万元/平米,幸福家园3.3万元/平米(这都是商铺的价格)。

这说明,同样的城市空间,遵义比北京能够产生更多的现金流。北京的住宅和商铺的价格是倒挂的,遵义商铺的价格是住宅的10倍。这证明了在遵义这样的一个紧凑的城市空间所创造出来的街道活力与临街店面的商业价值。

所以,对一个可持续城市的尺度来说,遵义拥挤归拥挤,但它是一个能够产生现金流的城市,它是一个在经济上更健康、更有效率的城市。相比起北京,遵义能做到“交警到主干道的两个斑马线上去维持交通”——这是因为遵义的人口密度高。同样的人口密度下,它的城市管理者可以去管辖到更小的范围,可以实现城市的精细化管理。而北京的摊子铺得很大,管理的成本也越来越高——这就是为什么北京的人行道上停满了车而遵义的人行道上不停车的原因。

同样,在遵义人口密度最高达约7万人/平方公里的中华办上,遵义并不比北京更堵。遵义的城区有100万辆机动车,北京有500多万辆机动车,遵义也没有比北京更堵。所以,人口密度不一定会带来城市病。

如果我们认为城市的拥堵指数是个问题,那打个比方,人的体重比较大是不是病?人的体重比较大并不意味着他就有病,有可能因为他的身高很高。我们不能只看一个指标,而要结合身高、体脂含量来看你是不是有病。

同样的道理,我们如何去诊断“城市拥挤”是不是病呢?“城市拥挤”也只是一个状态指标,它并不意味着有病。一个城市有没有病不能只看单一的指标“拥不拥挤”,还要看它的人均密度、人均资源的消耗、经济活力、公共服务水平,把这些综合起来去看才能知道是不是有城市病。你不能看到这个城市很挤、早高峰堵车,就认为这个城市有病——于是开始下猛药,下完猛药就把城市“搞死”了。事实上,不理想城市也有它理想的一面,关键在于你怎么看待城市病的问题。

理想的城市在哪里?

接下来谈谈理想城市是什么样子。

望得见山,看得见水,记得住乡愁。

面朝大海,春暖花开,最好家里还有一个海景大阳台。

最好海边还有个孤独的图书馆,可以自拍发朋友圈。

最好图书馆里还有个咖啡厅,最好别是星巴克。

万一没有咖啡厅,有喜茶(奶茶)也行。

最好图书馆离我家别太近,太近了不孤独;也别太远,太远走不过去。800米最好。

最好家楼下有地铁,去侨福、办公室、工体、五道营、方家胡同不到5站地。

也有很多海外的移民朋友跟我说,“加拿大,好山好水好寂寞。回国,好脏好乱好开心”。但如果我们把这些综合想来,大家理想中的城市是:“好山好水不寂寞,不脏不乱好开心”。但对规划师而言,我们说“好城市”的时候不是从个人体验说的。规划师所说的好城市,主要讲城市的可持续性、城市的健康程度。

责任编辑:宋璟


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