2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会成功召开

中国经济导报 中国发展网记者 程晖报道 

 2025年5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”成功召开。本次会议，邀请到了多位业内专家参与交流。中国房地产TOP10研究组三位联席组长：第十三届全国政协委员、中指研究院院长莫天全先生，中国企业评价协会会长侯云春先生，清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生，分别从发展历程，经营策略和研究方法体系及趋势对房地产上市公司进行分析。中国房地产TOP10研究组研究项目负责人、中指研究院企业研究总监刘水先生，中指研究院物业研究项目负责人彭雨先生，中国企业联合会、中国企业家协会党委书记、常务副会长朱宏任先生，北京联东投资（集团）有限公司副总裁段朝晖先生也发表了精彩演讲。会上，中指研究院发布了多份重要研究报告：《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》、《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》，《2025中国产业新城运营商评价研究报告》为房地产上市公司研究、物业服务上市公司研究和产业新城运营商研究提供了详尽的分析与趋势展望。

根据《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，行业连续三年缩表，央企和地方国企转为缩表，资不抵债企业数量增加：2024年，房地产上市公司总资产规模连续三年负增长，降幅扩大。房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，较上年下降11.5%，降幅较上年扩大2.6个百分点；净资产均值为328.6亿元，较上年下降12.6%，降幅较上年扩大5.0个百分点。2022年-2024年，资不抵债的企业数量逐年增加。央企和地方国企转为缩表，民营企业和混合所有制企业缩表幅度更大。营收下降，近七成上市房企亏损，短期内盈利仍将承压：2024年，房地产上市公司营收增速较上年明显下降，净利润继续下滑，亏损企业数量增加。上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，增速较上年下降22.1个百分点，由正转负；净利润均值为-31.2亿元，连续三年为负，亏损额连续扩大，上市房企中约有68.1%企业出现亏损。负债率显著上升，短期偿债能力分化显著，现金持续净流出：2024年，行业继续在调整期运行，房地产上市公司负债率均有所上升。资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2%，较上年分别上升1.6、3.4、21.8个百分点。2024年，房地产上市公司现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48，房地产上市公司流动性表现分化显著。房地产上市公司受销售下滑、融资偏紧等多重因素影响，现金流持续净流出，现金及现金等价物净增加额均值为-9.1亿元。优秀企业估值仍有提升空间，关注聚焦核心城市、投资积极的企业：2024年，房地产板块先低后高，年末小幅收跌，房地产上市公司市值整体呈现下降态势，降幅较上年收窄。2025年，核心城市市场新房市场延续修复态势，在此背景下，聚焦核心城市，保持投资强度和具有不动产运营与服务能力的房地产上市公司更易获得投资者青睐。

根据《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，行业头部效应显著，央国企表现更佳，分红稳中有升：截至2025年4月30日，上市公司总市值达到2789.77亿元；市盈率均值为21.25倍；相较2024年年初，央国企市值均值涨幅为19.52%，民营企业市值均值下跌2.05%，两者相差21.57个百分点，央国企表现优于民企；35家上市公司宣布发放2024年年度现金分红，总额144.60亿元，创历史新高，同比增速为28.05%；2024年年初至2025年4月30日，13家上市公司实施股票回购，涉及数量1.92亿股，金额10.53亿元，向市场传递管理层对企业价值肯定的信号，有利于稳定市场预期、增强投资者信心。营收微增利润微降，央国企运营更稳健：2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，较上年下降3.82个百分点；央国企营收均值为55.55亿元，增速为6.57%，民营企业营收均值为42.77亿元，增速2.94%，央国企表现更稳健。上市公司毛利润均值为8.67亿元，同比下降2.40%；净利润均值为1.91亿元，同比下降20.20%，毛利率均值和净利率均值分别为20.13%和4.42%，较上年分别下降1.29、1.33个百分点。应收账款及票据总额为871.82亿元，同比增长3.19%，较上年下降5.22个百分点；人员成本均值为16.45亿元，较上年微增0.44亿元，二者均小于营业成本均值的增速。管理面积均值1.48亿平方米，同比增长6.24%，较上年下降4.67个百分点，增速放缓；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较上年下降2.01个百分点。聚焦深耕构筑企业竞争力，提质增效深挖服务潜力：物业服务上市公司通过“减量提质”策略实现可持续发展，“精管优拓”已成为行业转型的核心共识；在区域、业态、客户三个维度聚焦深耕，全方位提升经营效益；通过打造标准化服务，提升整体服务质量，构筑服务能力的护城河，提升物业服务品牌知名度；面对非业主增值服务的大幅收缩，上市公司立足自身优势，理性探索社区服务、IFM等业务。资本蓄势格局重塑，AI赋能降本增效，ESG助力长效发展：未来，行业分化趋势或将进一步加剧，优质企业有望通过战略调整和业务创新实现价值重估，行业集中度或将进一步提升；未来，上市公司将紧密围绕人、物、空间这三大核心场景要素，深度挖掘智能化技术在提升服务品质、优化运营效率等方面的潜力；上市公司需精准把握核心ESG议题，科学搭建ESG管治架构，强化风险防控体系，积极履行社会责任。 

根据《2025中国产业新城运营商评价研究报告》显示，盈利能力：净利润波动较大，产业投资带动净利润增长。随着产业新城运营商逐步从房地产销售收入向产业运营服务的转型，产业新城投资收益成为净利润的重要来源，但产业投资存在明显的周期性和不确定性。仅部分企业因重点核心区域资产占比较高，叠加转型资产运营服务，企业业绩相对稳定。融资能力：加速构建产业基金矩阵，产业园REITs申请和上市速度加快。多地加速布局产业基金，通过“政府引导+市场运作”的模式推动科技创新、产业升级与金融资本的深度融合，构建“科技-产业-金融”良性循环。另外，产业园REITs展现出强劲的发展势头，全年新增申请、上市及扩募产品较去年有明显加快。产业定位：从“泛化”到“细分”，从“传统制造”到“新质生产力”。从产业新城运营商基于区域禀赋、市场需求细分产业定位，同时借助当地政策引导实现差异化发展，避免同质化竞争。同时，通过技术创新、绿色转型和数字化赋能，推动传统制造业向新质生产力升级，形成以科技创新为核心的经济增长模式。产业招商：链式招商与产业生态构建，聚焦数字化与创新驱动。2024年产业招商已进入“精准化、资本化、生态化”新阶段。一方面，产业链招商模式实现了从单一企业引入向全链条生态构建的跨越式发展。另一方面，招商从经验驱动转向数据驱动，产业图谱成为科学规划的核心工具。产业培育：金融工具迭代创新，从基础服务到全生命周期赋能。产业新城运营商转向以金融资本为纽带、产业运营为核心、生态构建为基底的创新模式。运营商不再局限于基础设施建设，而是通过全生命周期服务赋能，构建起涵盖企业孵化、产业升级、生态优化的价值闭环。发展趋势：加深合作、激活存量、轻重并举。运营商协同合作更加频繁，通过搭建政府、龙头企业、科研机构、金融机构等多方协作平台，推动政策链、创新链、产业链的深度耦合。老旧园区改造的服务机遇已从单一建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建，运营商围绕“空间更新+生态构建+资本运作”等手段，切入细分领域，抢占存量市场市场先机。轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略。轻重并举并非简单叠加两类业务，而是通过资源整合实现“资产持有”与“服务输出”的协同效应。其核心在于以重资产为物理载体，以轻资产为价值引擎，形成闭环生态。