中指研究院发布《2025中国产业新城运营商评价研究报告》：产业新城形成以科技创新为核心的经济增长模式

中国经济导报 中国发展网记者 程晖报道

2025年5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”成功召开。会上，中指研究院发布了《2025中国产业新城运营商评价研究报告》。

自2016年以来，中指研究院已连续第十年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产业新城的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。

报告指出，2024年以来，产业新城定位已进入“精准制导”时代。产业新城运营商以区域禀赋为锚点，市场需求做罗盘，政策引导做风帆，通过三者协同驱动进行产业定位，构建不可复制的竞争优势。运营商唯有将差异化定位升级成系统性产业生态，方能在新质生产力浪潮中占据制高点。其一，基于区域禀赋进行产业定位是实现差异化竞争的根基，现有产业基础是产业新城定位的起点。区域资源禀赋是产业定位的底层逻辑，涵盖自然资源、产业基础、人口发展潜力、科技水平和区位优势等要素。其二，市场需求是产业适配性的动态标尺，也是产业定位的罗盘。市场需求是产业定位的校验器，产业新城运营商需兼顾产业链缺口、消费升级趋势与全球化竞争格局，通过在定位中对产业链精准补链、前瞻布局新兴需求、响应国家全球化竞争需要，进而将产业新城嵌入区域发展分工。其三，政策为产业定位提供方向性框架与资源支持，体现为产业规划、土地供应与金融工具创新。尤其在产业规划方面，双碳目标倒逼绿色产业布局，新基建政策驱动数据中心、工业互联网等数字基建投资。在土地制度创新方面，工业用地“先租后让、达产出让”模式不断推动产业新城资源向高精尖产业倾斜。

报告显示，产业新城运营商通过技术创新、绿色转型和数字化赋能推动传统制造业向新质生产力升级，形成以科技创新为核心的经济增长模式。其一，通过技术革命重塑产业链价值，人工智能、量子计算、合成生物等前沿技术突破，推动传统制造业从“机械复制”转向“智能创造”，如AI算法优化生产流程效，生物基材料技术突破带动碳排放降低等。其二，在国家双碳目标下，绿色发展倒逼产业范式转型，制造业全生命周期碳排放管理成为刚需。产业新城运营商在顶层设计中需重点关注产业园区的能源结构、碳足迹管理，进而构建循环经济体系。其三，数字经济重构产业运行规则，运营商可以通过数据要素流通效率提升降低产业链协同成本，数字孪生技术缩短规划试错周期，智慧城市管理平台提升资源配置效率。

从调研的结果来看，产业新城运营商在产业招商上，已进入“精准化、资本化、生态化”新阶段。运营商以数字化为底座，以产业链为核心，以资本为纽带，构建“引企—育企—留企”的全周期服务体系。随着AI、区块链等技术深化应用，招商模式将进一步向智能化、全球化演进。其一，产业新城运营商的产业链招商模式实现了从单一企业引入向全链条生态构建的跨越式发展。通过“强链、补链、延链”的系统性策略，产业韧性得到显著提升，招商逻辑从“点状突破”转向“网状协同”。

报告指出，2024年，产业新城招商进入资本赋能深度整合期。传统以土地、税收优惠为核心的招商模式边际效益持续递减，而基金投资、孵化器培育、产融结合等资本工具的应用，推动招商效率高速增长。多地加速布局产业基金，通过“政府引导+市场运作”的模式推动科技创新、产业升级与金融资本的深度融合，构建“科技-产业-金融”良性循环。运营商联合地方政府和社会资本设立母基金，通过子基金撬动更多资金投向重点领域，同时围绕龙头企业布局上下游设立主导产业基金，形成“投资—落地—集群”闭环，打造“基金+园区+项目”生态。

另外，2024年，产业新城运营商推动落实“资本、资产、资金、资管”循环联动目标。运营商不断拓展融资渠道，综合运用中期票据、短期融资券、绿色公司债等多种融资模式，通过有效聚合资本市场资源，多链融合加快创新驱动，持续增强主体融资能力，同时积极发挥金融创新对于园区经济发展的加速功能，持续推动了金融资源优势在科创、招商方面赋能园区。另外，产业园REITs展现出强劲的发展势头，全年新增申请、上市及扩募产品较去年有明显加快。区域分布上，除北上广深外，成渝、长三角等新兴经济圈成为重点布局区域。与之相对的，产业园REITs各底层项目经营表现分化严重，超过半数项目的底层资产出租率同比呈现下滑，部分因营收承压不得不采取以价换量的策略。园区运营商应持续管制自身租赁情况和租金增长情况，在整体供大于求、产业园区出现降租金抢租户的大背景下，能否提供更高的运营服务质量将成为降低空置率乃至保护利润率的有力保障。

2024年，行业发展出现新动向，如新质生产力、激活存量、轻重并举等，产业新城运营企业需要思考与谋变以适应新形势。当前，我国产业转型升级仍处在攻坚期，新质生产力作为产业创新发展的新引擎，正在如雨后春笋版迅速崛起，这不仅是重塑城市产业格局，推动区域发展的关键力量，同时也促进了数字经济和传统产业的有机结合，成为激发产业新城活力的重要推手。以绿色经济、数字经济为底色的高质量发展体系日趋完善，产业新城运营商不断探索产业与生态双赢模式。同时，人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，人口流动速度加快，以城市群为核心的产业带日趋成熟，以园区运营商、政府、龙头企业、科研机构、金融机构等多方形成的协作平台加速推动政策链、创新链、产业链的深度耦合。未来，轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略。轻重并举并非简单叠加两类业务，而是通过资源整合实现“资产持有”与“服务输出”的协同效应。其核心在于以重资产为物理载体，以轻资产为价值引擎，形成闭环生态。其中，重资产业务从“大规模开发”转向“定制化建设”。同时，通过公募REITs、私募基金等工具实现资产退出，将沉淀资本转化为滚动投资能力。轻资产业务则需聚焦从基础服务到生态赋能，构建“基础服务+增值服务+产业投资”三层体系。