招商蛇口：“零租金”冲击下，市场化园区的出路在哪？

今年3月，深圳“零租金”的横空出世，给了本来就艰难的招商市场沉重一击。此后，成都、杭州、广州等地也紧随其后，纷纷推出了“零租金”。

然而，对于那些没有“加持”的园区，“零租金”不仅会让其空置率攀升，招商的难度也会更大。那么，市场化园区是应该随波逐流，盲目跟风降价？还是应该坚守自我，另辟蹊径？

一．招不来新企业，留不住老住户

招商难，已经不是个别园区所面临的困境，而是普遍情况。各地国资园区推出的“零租金”对市场化园区来说，生存空间被进一步压缩。

面对“零租金”实实在在的成本节省，在选择园区的时候，企业自然会倾向于那些不需要租金的园区。

从企业的角度来看，“零租金”不仅获得免费载体空间，还能降低运营成本。但这种模式其实是在倒逼市场化园区让步，对于依赖租金的市场化园区来说，租金的大幅减少，甚至归零，它们的生存就会出现问题。

一个园区的运转，涉及设备维护、环境清洁、企业服务等一系列环节。租金收入减少之后，园区在设施维护、服务升级等方面的预算会被压缩，原本定期的设备检修和更新会被推迟，甚至连卫生清洁这类的基础服务，也会大不如前。

看似只在服务质量和效率上压缩，其实极有可能会触发一系列的负面连锁反应。

招商难，租金收入就会减少；租金收入减少，园区的服务质量就会降低；服务质量降低之后，又会进一步加剧招商的难度，园区的竞争力也会被削弱。原本有意向入驻的企业可能会因为园区的运营状况望而却步，已经入驻的企业也可能会因为体验变差而选择离开。

这样循环往复，市场化园区就很容易陷入到无解的死胡同里。

二．市场化园区的挣扎

为了生存，市场化园区虽然没办法做到“零租金”，但也需要拿出诚意。

如此一来，园区竞争就会演变成一场“零和博弈”。

你降租金，我延长免租期；你提供装修补贴，我给政策优惠。竞争手段层出不穷，内卷的程度就会持续升级。

这种恶性竞争，看起来是园区放利，实际是杀敌一千自损八百，不仅带不来预期中的招商效果，反而会让园区陷入更严重的同质化竞争旋涡。

原本有特色有竞争力的园区，也会在一轮又一轮的价格战中，失去优势，甚至一步步撕裂整个园区行业的生态。

一方面，扰乱了正常的市场定价机制，催生了“劣币驱逐良币”的现象；另一方面，破坏了行业可持续发展的根基，让招商陷入到无序竞争里去。

“零租金”最终损害的，是整个行业的活力和潜力。

此外，老租户的流失，对于市场化园区来说，又是一场史诗级灾难，这不仅会直接影响园区的现金流，其盈利能力也会进一步衰退。

所以，市场化园区必须突破原来的价格战逻辑，从提升自身抗风险能力的角度出发，避免再次陷入到单纯拼价格的恶性循环当中。

三．标杆园区招商蛇口的逆袭突围

面对“零租金”带来的种种挑战，市场化园区更应该清楚的认识到：比拼租金从来不是长久之计，构建难以复制的“软实力”才是关键。

作为市场化园区运营的典型代表，招商蛇口并没有盲目陷入价格战的漩涡，而是凭借多元化的创新策略积极应对挑战。

招商蛇口摒弃了“以价换量”的粗放发展模式，转向了精准化的招商策略。借助大数据与AI技术，构建了完善的数据收集体系，通过多维度的数据融合，为招商提供全面、可靠的数据支撑。

为提高招商效率，招商团队的建设方面，招商蛇口倾注了大量心血，打造了一支专业精干、素质过硬、能力突出的团队，能根据当地的产业发展规划、方向与要素配置，迅速锁定目标企业，高效推进招商。

针对企业留不住的现状，招商蛇口深知，单纯的租金优惠很难形成持续的竞争力，只有提供专业全面的服务，才是留住企业的关键。

面对企业的多元化诉求，招商蛇口主动作为，积极构建客户分级标准评分模型，并搭建了分级服务管理体系。

该体系深度聚焦基础服务、提效服务、产业服务等多个维度，致力于为不同类型、不同成长阶段的企业，提供全生命周期的产业服务支持。

为精准把握园区内上下游企业的需求，招商蛇口充分发挥自身资源优势，积极联动招商局及链主企业的内部场景资源，为企业发展排忧解难。依托覆盖全国的园区项目网络，精心策划并组织企业开展项目考察活动，以专业、细致的服务帮助企业实现异地拓展。

通过专业服务留住企业之后，如何让企业在园区中茁壮成长，也是亟待市场化园区解决的核心课题。

在生存难的当下，资金短缺、技术突破难等阴霾，始终笼罩着无数企业。为进一步缓解企业资金压力，招商蛇口创新推出了“金融产品+园区运营”模式。

依托招商局集团旗下招商启航、招商创投、招商资本等金融服务体系优势，招商蛇口搭建起了一座从天使轮融资，到企业成功上市的全生命周期投融资平台。

技术突破难、成果转化慢，同样是企业无法逃脱的“梦魇”。招商蛇口积极整合资源，与全国20余所高校及科研院所建立联系，深度绑定产学研资源，全方位满足企业在技术升级、人才培养等方面的需求。以企业需求为出发点，以实际成果为落脚点，为企业提供专项服务，为企业发展以及产业化进程全方位赋能。

为更好抵抗市场风险，早在”零租金“出现之前，招商蛇口就毅然决然地挣脱了依赖租金收入的枷锁，开拓了多元化的收入渠道。

在产业投资与孵化方面，招商蛇口以股权红利为引擎，驱动收益增长。

其打造的留学生创业园、招商创库等产业孵化器，不仅为企业提供了高品质空间，还通过股权投资参与企业成长，获取企业上市或并购后的股权增值收益。

在资产证券化领域，招商蛇口创新运用产业园REITs工具，将运营成熟的优质产业园资产打包推向资本市场，成功构建起了“投、融、建、管、退”的资产闭环。

以旗下标杆项目博时蛇口产园REIT为例，该产品不仅已完成首次扩募，更率先启动了二次扩募计划，开创了国内公募REITs二次扩募的先河。

作为行业首个"吃螃蟹者"，此次扩募不仅有助于招商蛇口进一步盘活存量资产，激活发展动能。

就目前的情况来看，招商引资难，企业生存难、园区运营难就像三座大山，是摆在眼前不得不面对的挑战。

面对"零租金"引发的行业震荡，招商蛇口始终保持着战略定力，凭借精准招商的策略、全生命周期的产业服务能力，以及多元化的盈利模式，实现了逆势突围。

多年来，招商蛇口始终秉持“做企业最可靠的时空合伙人，助力科技成果转化”的理念，以实际行动交出了一份亮眼的成绩单。

截至2024年末，其旗下网谷、意库、智慧城三大产品线及科技园已在全国布局30个项目（含轻资产运营），管理及规划面积突破500万平方米，累计服务超3000家创新创业企业，形成了覆盖企业全生命周期的产业服务网络。

当下，产业的变革还在继续，招商的难度依旧不减，对于市场化园区来说，只有跳出低水平的内卷，通过价值创造打造差异化优势，才有机会站稳脚跟。（咸宁新闻网）