老旧小区改造这事，挺急的！（3）

问题来了，老旧小区改造的难点有哪些？有对策吗？

改造后的老旧小区有何变化？来看一些直观的对比图。

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可以看到，变化基本集中在楼面、道路、走廊、管线等，这些变化肉眼即见，协调实施起来难度也相对不大，因此是最容易见成效的地方。相比之下，另一些需求就不是那么容易实现了。

比如老楼加装电梯这类“非帕累托改进”式需求，加装电梯对于一栋楼里的住户来说并非“你好我好大家好”，而是“高层需要，低层嫌吵”，再加上一部电梯价格不菲，后续还有维护费用，因此资金很可能需要众人分摊，众口难调的矛盾更加突出。

又比如养老、托育这类“久久为功”式需求，建筑硬件只是基础，后续要真正运转起来，营业执照、各类许可是第一关，运维资金、日常管理均是学问。

总之，老旧小区改造的第一步——多方利益协调往往面临较大的困难。各户居民改造意愿不同、经济收入水平不同、对投入资金的预期额度不同，都造成了协商的困难。在进行老旧小区的停车场改造、上下水管道改造时，常会遇到有车无车之争、排水需求不同之争，甚至与极少数住户发生的上述争议导致了小区长期无法进行改造。

除了需求方面，在执行实施上，老旧小区改造也面临着一些普遍的挑战。

钱从哪儿来？

投资、建设、管理、运营……老旧小区改造到今天，基本上都已经成为综合整治，每个环节上都需要资金支持，仅靠某一方资金难以为继。因此，各地都在创新多渠道筹资模式：政府渠道通过一般公共预算、政府型资金、政府债券等方式；市场渠道包括专业经营单位出资、依靠PPP模式引入社会资本、公司融资等；居民渠道则可以使用住宅专项维修资金、居民住房公积金等，总之众人拾柴火焰高，来源渠道尽可能广，激励机制尽可能多。

海南省建筑设计院宿舍小区有三栋住宅楼建设于1990年前后， 随着老旧小区改造工作的展开，政府补贴该小区270万元，小区业主自费筹集62万元，作为该小区的原产权单位，海南省设计研究院有限公司也投入了300余万元支持小区进行全方位改造。

据介绍，该小区筹集的资金大部分用于电线整理、给水管改造、水电抄表到户等基础类改造。经过一年多的施工，基础类改造工作已基本完成。下一步计划用余下的少部分资金进行小区其他完善和提升类改造内容。

“我们的改造工作由单位牵头，每户业主只需要出5000元，改造前结合业主们的集中诉求进行意见征集，加上我们做规划设计的专业优势，所以改造过程比较顺利。”海南省设计研究院有限公司办公室曾主任说。

技术能解决吗？

老旧小区因为年代久远，前期的设计图纸和建设资料普遍缺失，即便有图纸，由于二十多年间的各种施工改造，水电气线路等也可能发生迁移，需要实地核对，否则稍有误差就可能挖破管线。此外，目前仍缺乏老旧小区改造方面的统一技术标准体系，导致改造水平参差不齐，部分小区的改造流于形象整改，还有部分改造工程仅针对建筑单体，对综合改造、老龄化改造、小区可持续发展缺乏考虑。同时，改造工程中对新理念、新技术、新材料、新设备的应用较少，不利于可持续发展。

管理是否过关？

改造只是一时，将老旧小区与商品房小区，或者与那些不能算老旧小区的居住区做对比，最重要的区别是“失管”。长期失管，必然会逐步走向混乱。目前老旧小区在硬件设施改造之后，多面临后续管理跟不上的问题。特别是居民社区意识滞后，没有花钱买服务的意识，想要引入服务，就又回到了多方利益协调的第一步。

总的来说，尽管难题不少，但老旧小区改造推动至目前，也积累了不少经验。2020年底至今，住建部陆续推出了三批城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，从项目审批、资金共担、建设安装、运营维护等各环节均有经验可循，甚至还有专门针对加装电梯的做法借鉴。

图源：住建部官网

要硬件也要软件

共建共治跟上来

福建三明市的东霞新村小区，是建成年代较早且无物业的老旧小区。早年，老旧小区存在的乱停车、环境差等现象在这里同样存在。如今，经过改造，设置了停车泊位，规范进出车辆通道，并实行车辆低收费管理，加强管理的同时，也为小区增加了收入，可以覆盖监控、路灯损坏、绿化修剪等经费支出。

完成这些管理，东霞新村靠的是自管小组。“出于小区的管理考虑，居民拒绝物业进驻，提出自己管理，当时成立了11人的自管小组，形成网格化自管模式。” 东霞社区党委书记叶淑芳介绍说，一旦发现公共设施损坏，自管会成员会自发维修，充分利用车辆管理的资金，小区内发生的矛盾纠纷，居民也会第一时间找自管会调解。

从2017年底住建部在全国15个城市开展老旧小区改造试点至今，在老旧小区改造这件事上，硬件改造“改什么”“怎么改”等已渐成共识，但软件方面的治理、服务等，同志仍需努力。

黄艳认为，老旧小区改造需要破解的三个难题之一，是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。武汉大学政治与公共管理学院教授上官莉娜认为，老旧小区改造需要实现软件、硬件的双提升。政府及职能部门要深度参与、打破条条框框的壁垒，社区治理能力也要同步提升，鼓励居民更多地参与到老旧小区改造的公共事务管理中，打造共建、共治、共享的社区治理共同体，这样社区才有内生动力。

也就是说，老旧小区改造，改造的不止是物理上的小区，还有社会学意义上的社区。用城镇老旧小区改造这个“小切口”，推进城市开发建设模式转型、基层社会治理新格局构建的大改革，为城市治理体系和治理能力现代化提供强大动力。从这个角度看，老旧小区改造仍然大有可为。

（中国经济导报 中国发展网 蔡若愚 宋璟 综合报道）

参考资料：

《19处违建被拆除 宁波北仑这个老小区正在换新颜》，2021，浙江新闻

《终于等到你！郎官社区首部居民楼加装电梯交付》，2021，信息新报

《刘峰：管线改造应与老旧小区改造同步》，2016，千龙网

《曹宇钧：老旧小区综合整治——激发城市动能的起点》，2021，同衡规划

《科学推进老旧小区改造，四大难题亟待解决》，2020，小康杂志

《如何破解老旧小区改造资金难题？》，2021，南国都市报

《老旧小区改造加速!科学推进老旧小区改造》，2020，中国小康网

《三明这些老旧小区改造后，居民这样说……》，2021，福建日报

《以改革促进城镇老旧小区改造》，2021，人民日报